Nhìn trên bản vẽ, phần lớn công trình của Q Topia dồn về khu đất phía núi, nơi chín khối tháp căn hộ du lịch được đánh số từ S1 đến S9. Theo hồ sơ thiết kế ý tưởng giai đoạn 2021–2022, chín khối này không xếp thành dãy mà đặt phân tán quanh các khoảng cảnh quan và chia làm hai cụm theo chủ đề rừng và biển. Thiết kế có thể đã được điều chỉnh, nhưng cách tổ chức ấy vẫn giúp hình dung logic của dự án.
Hai khu đất, một con đường ở giữa
Q Topia nằm tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước ngày 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu), trên diện tích 73.842 m². Đường Võ Thị Sáu (tỉnh lộ 44A), thuộc hành lang đường ven biển ĐT.994, chia khu đất làm hai: khu phía núi rộng 55.569,8 m² và khu phía biển rộng 18.272,2 m².
Theo hồ sơ môi trường công khai ngày 10/02/2026, khu phía núi có 9 khối căn hộ du lịch, mỗi khối 20 tầng; khu phía biển có 2 khách sạn kết hợp thương mại dịch vụ và 2 khu câu lạc bộ – nhà hàng. Mật độ xây dựng tối đa ở cả hai khu là 25%. Vị trí và chủ đề từng khối mô tả dưới đây thuộc lớp thông tin cũ hơn.
Bố cục phân tán quanh cảnh quan
Theo phương án quy hoạch trình tháng 10/2021 do Huy Khương lập, tổng mặt bằng được bố cục phân tán quanh cảnh quan nội khu và hướng nhìn ra biển. Ý tưởng kiến trúc lấy cảm hứng từ ruộng bậc thang và hình dáng dòng chảy; phần kiến trúc cảnh quan gồm clubhouse, công viên nước, khu khách sạn và một cầu vượt.
Diện tích xây dựng điển hình của mỗi khối dao động từ 1.384,00 m² đến 1.669,97 m², đường nội bộ có lòng đường 5–7 m. Bên dưới là một tầng hầm, khoảng 37.000–39.000 m² theo các phương án. Bản thiết kế kiến trúc tháng 7/2021 của A2B Việt Nam chia tầng hầm thành ba cụm ứng với ba nhóm tháp: S5–S6–S7, S4–S8 và S1–S2–S3–S9.
Cụm rừng phía trong, cụm biển sát mặt đường
Hồ sơ ý tưởng tháng 12/2021 chia chín khối thành hai cụm chủ đề:
- Cụm rừng (“Home in the Woodland”) gồm 5 tháp S4, S5, S6, S7, S8 nằm phía trong khu đất, theo ý niệm ngôi nhà nhiệt đới giữa ba tầng thiên nhiên: vườn trong nhà, nhà trong rừng, rừng ven biển.
- Cụm biển (“Home by the Sea”) gồm 4 tháp S1, S2, S3, S9 sát mặt tiền tỉnh lộ, theo ý niệm ngôi nhà nghỉ dưỡng và giải trí biển; các tháp này cách bãi tắm Phước Hải khoảng 500 m di chuyển.
Cảnh quan đi theo cách chia đó. Trong ý tưởng của tư vấn cảnh quan Belt Collins giai đoạn 2021–2022, phía cụm rừng có ba vùng tiện ích gắn với hoạt động ngoài trời, mặt nước và thư giãn; phía cụm biển có quảng trường chào đón, khu sum họp và hồ bơi cát. Ý tưởng công viên nước do Pico Play lập tháng 6/2022 đặt hạng mục này giữa các tháp S1, S2, S3, S9.
Thứ tự triển khai và công năng từng khối
Kế hoạch phân kỳ chốt tháng 11/2021 dự kiến làm trước cụm rừng cùng toàn bộ hạ tầng, cảnh quan; cụm biển triển khai sau đó 12 tháng. Đây là kế hoạch tại thời điểm ấy. Các tài liệu năm 2022 sắp thứ tự theo cách khác, nên không thể coi đó là trình tự xây dựng của dự án.
Một sơ đồ lập tháng 11/2022 còn gán loại hình cho từng khối: S4, S5, S6, S7 là “second home” cho các nhóm người trẻ, gia đình, người lớn tuổi; S8 gắn với cửa hàng boutique; S9 gắn với cửa hàng thương mại – dịch vụ; S2, S3 là condotel; S1 là tòa trung tâm.
Điều gì còn đúng đến năm 2026
Quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án được UBND xã Phước Hải phê duyệt ngày 24/12/2025. Thông tin công bố sau đó xác nhận khung chung của khu phía núi: 9 khối, cao tối đa 20 tầng, mật độ tối đa 25%. Vị trí từng khối, chủ đề rừng – biển hay công năng riêng của mỗi tháp thì các thông tin năm 2026 không nêu lại. Tháng 1/2026, phối cảnh dự án đăng trên báo chí được chú thích là “tạm thời”, kèm ghi chú dự án “sẽ được điều chỉnh thiết kế”.
Với người tìm hiểu Q Topia, mặt bằng 2021–2022 nên được đọc như một bản tham chiếu. Nó cho thấy cách sắp đặt chín khối trên gần 5,6 ha đất, nhưng mặt bằng dùng để đối chiếu khi giao dịch phải là bản thuộc quy hoạch được duyệt và hồ sơ do chủ đầu tư dự án cung cấp tại thời điểm đó.