Cao độ nền, tức độ cao mặt nền công trình và mặt đường so với một mốc chuẩn, quyết định trực tiếp khả năng một khu dân cư bị ngập. Hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM lần đầu đưa ra mức khống chế cho toàn thành phố mở rộng, nhưng các con số giữa thuyết minh và bản vẽ chưa hoàn toàn khớp nhau.
Cao độ nền hiện trạng thấp đến mức nào?
Trên bản vẽ định hướng cao độ nền và thoát nước mưa (QH08G), nền hiện trạng thấp nhất ghi được là +0,2 m ở Đông Thạnh, +0,26 m ở Tân Nhựt; riêng Long Hương có điểm −2,7 m. Nhiều khu hiện trạng khoảng 0,2–1,0 m ở Đông Thạnh, Tân Nhựt, Hiệp Phước, Nhà Bè, Cần Giờ được ghi cao độ thiết kế 2,0–2,6 m, nghĩa là có nơi phải tôn nền gần 2 m hoặc hơn.
Cao độ khống chế theo từng tiểu vùng là bao nhiêu?
Phần chống ngập của thuyết minh đưa ra cao độ xây dựng khống chế (Hxd) từ +2,0 m đến +2,5 m tùy lưu vực; riêng KCN Phú Mỹ, Cái Mép từ +3,0 m. Phần phòng chống thiên tai (Bảng 121) lại nêu mức phần lớn cao hơn cho năm tiểu vùng:
| Tiểu vùng | Cốt nền khống chế |
|---|---|
| Bình Dương cũ (gò đồi, công nghiệp) | ≥ 4,5 – 5,0 m |
| Thủ Đức | Vùng gò ≥ 3,0 m; vùng trũng ven sông ≥ 2,5 m |
| Lõi trung tâm và vùng trũng Tây – Nam | ≥ 2,5 – 2,8 m (tính kịch bản nước biển dâng 1,0 m) |
| Ven biển Bà Rịa – Vũng Tàu cũ | ≥ 3,5 – 4,0 m |
| Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ | ≥ 3,5 m |
Bản vẽ QH08G thì ghi phổ biến +2,0 m ở TP.HCM cũ, +2,5–2,6 m ở Nam Bình Chánh, Nhà Bè, Hiệp Phước, +2,8–3,0 m ở phía đông Thủ Đức và +3,0 m ở Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.
Nâng đường thêm 0,3 m, nhà dân có bị “trũng” không?
Theo dự thảo, trục đường chính trong đô thị hiện hữu nếu thấp hơn mực nước ngập trên sông sẽ được nâng 0,3 m so với hiện trạng, rồi tiến dần tới +2,0 đến +2,5 m tùy lưu vực.
Khu dân cư hiện trạng ổn định trong đê bao giữ cao độ phù hợp hiện trạng, hạn chế tôn nền. Khu cải tạo nằm trong đô thị thấp được nâng nền nhưng phải hài hòa với khu giáp ranh và bảo đảm nước tự chảy. Nhà vườn, nhà mật độ thấp, khu du lịch sinh thái trong đê bao có thể áp cao độ khống chế thấp hơn nếu hoàn trả khả năng thoát nước mặt. Các quy hoạch, dự án đã duyệt phải điều chỉnh để khớp với quy hoạch san nền.
Vì sao các bản vẽ dùng mốc khác nhau?
Trước hợp nhất, ba địa phương có ba hệ quy hoạch thoát nước riêng, lệch nhau về phân vùng, tiêu chuẩn thiết kế và cốt nền, như chính hồ sơ thừa nhận. Hồ sơ cũng không ghi rõ các con số được tính theo hệ cao độ nào. Thuyết minh không có bảng Hxd cho từng lưu vực, còn trên bản vẽ, Hxd chỉ được ghi cho các khu thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.
Về sụt lún, dự thảo thừa nhận các nghiên cứu hiện tại “chưa có đủ các cơ sở khoa học và pháp lý” để đưa giải pháp ứng phó vào đồ án; khi đủ cơ sở sẽ bổ sung ở quy hoạch phân khu và chi tiết.
Câu trả lời cho mức nâng nền vì vậy tùy từng khu, dao động từ +2,0 m đến khoảng 5,0 m, và còn phải chờ các cấp quy hoạch sau cụ thể hóa.
Giá căn hộ ở Quận 2 và Bình Chánh cũ đang ở mức nào?
Cao độ khống chế trong dự thảo được xác định theo tiểu vùng, lưu vực. Về giá nhà ở, căn hộ Petroland Quận 2 tại phường Bình Trưng (Bình Trưng Đông, Quận 2 cũ) có giá tham khảo trung bình khoảng 52 triệu đồng/m² (48–56 triệu đồng/m²); Happy City Hạnh Phúc tại xã Bình Hưng (Bình Hưng, Bình Chánh cũ) khoảng 32 triệu đồng/m² (27–35 triệu đồng/m²).
Các con số trong bài lấy từ hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm; cao độ khống chế có thể được điều chỉnh sau khi lấy ý kiến và thẩm định. Giá căn hộ là số liệu tham khảo đến 01/09/2026, chỉ minh họa mặt bằng giá khu vực; bài không đánh giá cao độ nền từng dự án, cũng không khuyến nghị đầu tư.
Xem thêm dự án nổi bật: Happy One Elite · Celesta Gold · TT Genesis · Solina Vũng Tàu